买受人存在违约行为，出卖人未选择解除合同情况下，违约责任如何承担？
供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-007-1总第218）
买受人存在违约行为，出卖人未选择解除合同情况下，违约责任如何承担？
房屋买卖约定交易资金监管情况下，买方迟延付款判定以资金存入时间还是以资金解付时间为准？
——程某、马某等房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析
【关键词】
房屋买卖 所有权转移登记 资金监管 解冻手续 延迟付款 违约责任 资金冻结 解付时间
【要点提示】
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于违约金数额，法院综合合同履行情况、违约情形，以及有效证据证明的损失情况酌定。
【当事人信息】
原告：李某、叶某（出卖人、上诉人）
被告：马某、程某（买受人、上诉人）
【案情简介】
2016年8月23日，出卖人李某、叶某与买受人马某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。房屋出售款2190万元，买受人马某、程某应……于房屋所有权转移登记前当日支付1035万元，于房屋交接及签署房屋租赁合同变更三方协议当日支付60万元；双方于2016年12月31日前办理产权过户手续，马某、程某自此有权收取相应租金；过户当日李某、叶某应将已经收取的现租户押金及剩余使用期间租金给付马某、程某等。
2016年12月28日，双方办理《个人交易资金监管义务协议》，约定将买受人马某、程某支付至出卖人李某名下账户内的房款1035万元予以冻结。2016年12月29日，涉案房屋所有权全部变更登记至买受人马某名下。
2016年12月30日，出卖人李某要求买受人程某配合办理上述购房款解冻事宜，程某拒绝解冻，称须签订相关租赁合同后再行办理解冻监管资金，双方为此产生争议。
买受人马某、程某表示，马某于2017年3月6日就涉案房屋重新签订出租合同。出卖人李某、叶某认可未将已收房屋租赁押金210282元交付马某、程某。
出卖人李某、叶某诉至法院，请求：1.买受人马某、程某支付房屋买卖购房尾款60万元；2.买受人马某、程某支付没有及时解冻的违约金，……；3.……支付律师费×万元；4.买受人马某、程某赔偿未及时解冻的利息损失，……
【法院判决】
【一审】：
一、买受人马某、程某支付出卖人李某、叶某购房款六十万元；
二、【后文揭秘...】；
三、驳回出卖人李某、叶某其他诉讼请求。
【二审（改判）】：
一、维持一审判决第一项；
二、撤销【后文揭秘...】；
三、【后文揭秘...】。
四、驳回出卖人李某、叶某其他诉讼请求。
【案件解析】
一、合同履行发生争议双方互负债务均未履行（未办理房屋交接、剩余租金的转付），买方未及时支付购房尾款是否构成合同违约？
【详见本公众号2018年1月17日推文】买卖双方互负债务均未履行发生争议，买方未及时支付购房尾款是否构成合同违约？
二、买受人存在违约行为，出卖人未选择解除合同情况下，违约责任如何承担？
依据双方合同约定，买受人逾期付款15日内按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，超出15日的出卖人有权解除合同，本案中出卖人李某、叶某并未选择解除合同，其要求买受人马某、程某按约定支付逾期期间的违约金，符合法律规定和双方合同约定。一审中出卖人李某、叶某主张支付违约金的期间为2016年12月30日至2017年3月28日，对于其二人上诉请求中超出原审诉求期间的部分，法院不予处理。对于违约金数额，法院综合合同履行情况、违约情形，以及有效证据证明的损失情况酌定。出卖人李某、叶某同时要求买受人马某、程某支付逾期付款的利息，鉴于利息系其经济损失的一部分，法院在确定违约金数额时已综合予以考虑，故对该项诉求，法院不再支持。
三、存入监管账户的房款仅为待解付款项，不能当然视为完成支付，买方延迟付款仍须承担违约责任？！
【详见后文解析...】
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十六条 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第六十七条 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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